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不动产估价视角下地上附着物补偿标准测算方法的应用研究

来源: www.khyfdv.tw 作者:lgg 发?#38469;?#38388;:2017-06-06 论文字数:39658字
论文编号: sb2017060517143316584 论文语言:中文 论文类型:硕士毕业论文
本文是经济管理论文,本文梳理了地上附着物作为不动产的理论依据,厘清了其异于一般不动产的特点,不同地上附着物具有不同的特点,如建筑物具备贬值性、构筑物的变现性强、地上定着物
第一章  绪论 
 
第一节  研究背景与意义
我国正处于城镇化、工业化快速发展阶段,到 2020 年,城镇化?#24335;?#36798;到58%。城乡发展和区域一体化,将拉动区域性基础设施面积的进一步扩大,建设社会主义新农村,还需要一定量的新增建设用地周转支撑。此外,有数据显示,2015 年全国因建设占用、灾毁、生态退耕、农业结构调整等原因减少耕地面积 450 万亩①。2015 年舟?#32467;?#27863;县全年安排新增建设用地 118.4385 亩,其中农用地 94.104 亩(耕地 88.437 亩)②。由此看出,目前城镇化进程中的建设用地主要通过征收农村集体土地来实现,以集体土地征收利用为表现?#38382;?#30340;城镇化进程,越来越展现出“农村包围城市”的现象。 这一现象迅速发展的背后,集体土地征地补偿已成为社会大众关注的焦点。在我国征地过程中,地上附着物补偿标准偏低,难以与物价水平增长速度相平衡。各市、县人民政府自行编制补偿标准,测算方法不统一,缺乏一套完善科学的地上附着物标准测算方法。现行地上附着物补偿标准相?#28798;?#21518;,与经济水平发生脱节现象,对补偿标准不能做到及时有效的更新,无法满足被征地群体的心理需求。目前,地上附着物补偿标准不合理问题引发了大量农民与政府的纠纷,这已经?#29616;?#24433;响到社会稳定性与现代化发展。从实?#26159;?#20917;来看,2015 年10 月,广西平南县小历村 43 名村民嫌平南县政府开出的地上附着物补偿标准过低状告县政府③;2014 年 10 月,海南省澄迈农民起诉县政府征地只给迁移费不补偿树木④;2011 年-2015 年舟山国土资源局征地所接到群众来访、来电和网络咨询共计四十多起⑤。只有地上附着物补偿标准合理规范,才能减少农民征地信访投诉率,让政府与农民达到双赢。 
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第二节  研究内容
通过了解政府地上附着物补偿标准测算实际工作中遇到的问题,结合相关不动产估价、工程造价理论与模糊数学理论,以及不动产估价方法创建一套科学的地上附着物补偿标准测量方法,在此基础上,对相关部门提供相应的技术支持与政策建议,以期在地上附着物补偿过程中,不但保护失地农民的权利,保障他们的福利状况,而且能使征地工作更加顺利开展。研究的内容有以下几方面?#21644;?#36807;对不动产相关文献梳理,基于不动产估价理论相关内容,总结归纳出不动产的定义概念。厘清地上附着物与不动产定义的内在联系,从而?#36152;?#22320;上附着物作为不动产的理论依据。进一?#25945;教址治?#20986;不同地上附着物作为不动产的基本特点以及与其他不动产的区别。由于地上附着物的包含内容较多,不同地区的标准体系分类各不相同,本文尽可能使分类体系更加详细全面。本文主要借鉴目前舟山、泰安等地的现行地上附着物补偿标准分类体系,通过访谈等对相关工作人员和专家的分层次进行深度访?#31119;治?#25972;理出一条逻辑线并将其展开,针对三种不同大类地上附着物(建筑物、构筑物、地上定着物)的性质特征,构建征地地上附着物补偿标准的分类体系框架。通过文献研究与实地调研,?#36152;?#29616;行地上附着物补偿标准测算方法导致的问题与不足,如补偿标准偏低,难以满足农民心理需求,相邻区域补偿标准差异较大,容易引起农民的?#26102;?#24515;理,并?#30001;?#20892;民与政府矛盾冲突,现行测算方法不统一规范,实际操作过程中测算方法较为繁琐,阻碍征地工作的顺利展开。为解决上述问题,根据地上附着物的不动产特点,选择适宜的不动产估价方法进行应用研究。针对这些存在的问题,本文主要从提高涨幅满意度、体系经济水平差异性、可操作性强这三个维度来判断方法的合理性。 此外,本文针对涨幅满意度进?#24615;?#35843;查,主要内容为设计一份探究地上附着物补偿标准上涨范围及满意度的问卷。调查对象主要涉及嵊泗县、普陀区被征地人员与征地工作人?#20445;?#38382;卷的调查主要采取纸质调查。根据?#21344;?#21040;的问卷数据,对补偿标准测算方法进行?#27835;?#24635;结。  
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第二章  文献综述 
 
第一节  地上附着物补偿标准测算方法研究综述 
地上附着物补偿标准是指对被征地农民在被征收土地上林木及其他具有一定价值的经济作物和建筑物及其他设施的补偿,该项补偿费用由所有者自己所有,?#27492;?#23545;地上附着物拥有所有权,谁就有权获得该项补偿。地上附着物补偿标准主要包括以下两部分:(1)地上附着物补偿费,包括地上,地下的各种建筑物、构筑物,如:水井、道路、地上地下管线、水渠等的拆迁和?#25351;?#36153;用,对所拆迁的建筑物,按原有建筑物的结?#20272;?#22411;和建筑面积的大小给予合理的补偿,但是对因违法使用和超出使用年限的建筑物而执行强制拆迁的不提供补偿;(2)林木补偿费,对于被征收土地上林木的补偿或砍伐?#36873;?004 年修订的《?#35874;?#20154;民共和国土地管理法?#33539;?#24449;地补偿有以下规定:根据《土地管理法》第四十七条,被征收土地上的附着物和青苗的补偿标准,由省、自治区、?#27605;?#24066;规定。征收城市郊区的菜地,用地单位应当按照国家有关规定缴纳新菜地开发建设基金。针对地上附着物补偿的规定出现在《土地管理法》第四十七条,其表述较为简单和概括,不够具体。李江涛(2010)认为集体土地上农民建筑物与附着物的拆迁补偿,我国目前?#24418;?#19987;门的法律可以?#35270;謾?现行地上附着物补偿标准的测算有下面几种方法:产值倍数法。地上附着物补偿标准低是因产值倍数法依原用途产值确定价格,应当直接依土地市场价值或交易价格定价(周建?#28023;?008)。产值倍数法是自上世纪 50 年代以来国?#33402;?#25910;农民集体土地所用的补偿办法。几次《土地管理法》的修改,因条件不成熟等原因?#27982;?#26377;作原则性修改,只是提高了补偿标准。2004 年国务院下发的《关于深化改革严格土地管理的决定》,要求“完善征地补偿办法”,提出被征地农民“生活水平不降低、长远生计有保障”两大基本原则,在补偿法上要求各地制定并公布“征地的统一年产值标准或区片综合地价,征地补偿做到同地同价”。这是对产值倍数法的一大进步,但统一年产值仍是产值倍数法,只是将被征土地各类产值统一为一种综合性的平均产值。实际上,耕地产值已?#29616;?#20559;低,造成补偿标准过低,吕图(2016)建议去除最高补偿倍数的规定,使用更加科学的测算方法。 
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第二节  地上附着物补偿标准相关理论研究 
现在看来佩蒂地租理论的根本?#27605;?#22312;于:①没有把利润和地租区分开来;②没有把价值与使用价值区别开来,认为地租是土地恩赐的礼物,而不是人类劳动的产物。马克思提出的“地价格=地租/利息率这一公式”已经很接近现代不动产估价中用收益法来计算不动产价格的基本公式。英国主要采用的不动产估价方法有以下五种:①市场比较法;②重?#36152;?#26412;法;③投资法(收益法);④利润法;⑤假设开发法。早在 1880 年马歇尔就?#29366;?#25552;出了收益法,他把利率作为连接价值与收益的纽带,并提出价值=收益/利率,其为收益法评估奠定了理论基础。不动产估价方法有市场比较法、重?#36152;?#26412;法、收益法、假设开发法以及系数修正法。 美国主要采用的不动产估价方法有以下三种:①比较法;②重?#36152;?#26412;法;③收益法。为了满足课税标准价格的评定,一般将房产和地产作为一个整体评估。 德国主要采用的不动产估价方法有以下三种:①比较法;②收益法;③重?#36152;?#26412;法。德国的不动产估价标准主要有市场流通值和课税标准价格两种,在完全竞争市场条件下,不动产的市场流通价值表明价值是由其权益价值和供求关系两者共同决定。课税标准价格是国?#33402;?#25910;不动产税所使用的价格,主要作为评估财产税、遗产税、地税等征收基数去使用。 
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第三章  地上附着物的不动产属性 ..... 17 
第一节  地上附着物作为不动产的理论依据 ........ 17 
第二节  地上附着物作为不动产的特点 ....... 18 
第四章  现有补偿标准评价与不动产估价方法的应用 ......... 23 
第一节  现有地上附着物补偿标准偏低及涨幅度意愿调查 ........... 23 
第二节  现有地上附着物补偿标准存在的其他问题 ..... 29 
第三节  应用不动产估价方法测算地上附着物补偿标准 ...... 31 
第五章  地上附着物补偿测算的不动产估价方法应用 ......... 32 
第一节  不动产估价方法在建筑物上的应用与比较 ..... 32 
第二节  不动产估价方法在地上定着物上的应用与比较 ...... 39 
第三节  不动产估价方法在构筑物上的应用与比较 ..... 46 
第四节  不动产估价方法在补偿标准测算上的优劣势?#27835;?#21450;?#35270;?#24615; .... 51 
 
第五章  地上附着物补偿测算的不动产估价方法应用 
 
第一节  不动产估价方法在建筑物上的应用与比较 
对建筑物补偿标准测算方法来说,建筑物补偿标准的评估一般通过构建建筑物的建造费用或周边类似建筑物案例这两个层面进行补偿标准的测算,即重?#36152;?#26412;法与市场比较法。站在卖方角度看来,建筑物价格是所愿意接受的“最低生产费用”,站在买方角度看来,建筑物价格是所愿意承受的“最高生产费用”,不能超出其心理对重新建设建筑物预期的必要支出,由此?#36152;?#30340;补偿标准能够同时满足政府的承受能力与被拆迁群体的心理价位,起到一举两得的效果,同时在拆迁补偿中,征地补偿大多已经考虑到了建筑物与土地价值的一些共同因素,例如地理位置、环境因素等,在建筑物评估?#26412;?#21487;不必重复考虑,这也为运用重?#36152;?#26412;法测算建筑物补偿标准提供了条件。 随着交?#36164;?#22330;的发展逐渐完善,市场比较法的应用范围由最初的生产设备、原材料等逐步扩大到建筑物,建筑物同时满足具备市场活动与参照物这两点市场比较法的使用前提条件。市场比较法能够最直观、最简便的的?#20174;?#34987;评估建筑物的补偿价格,其基本思路是以比准价格为基础。比准价格指运用市场比较法对目标建筑物,从政府与农民二者的角度出发,运用替代原理,依据市场交易活动中类似竞争产品价格趋于一致的规则,?#27835;?#27604;较类似建筑物的补偿标准并进行适当修正消除差异,以此测算出目标建筑物的补偿标准。市场比较法的应用则能够解决现行地上附着物补偿中各区域标准差异较大这一问题。 本文将采用重?#36152;?#26412;法和市场比较法来进行建筑物补偿标准测算的应用与比较研究。重?#36152;?#26412;法在充分地考虑建筑物的损耗贬值的同时确定建筑物在现有条件下的全部价值。市场比较法能够最直观、最简便的的?#20174;?#34987;评估建筑物的补偿价格。 
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结论 
 
本文根据地上附着物的不动产特性,建立地上附着物分类体系,并对建筑物、构筑物与地上定着物等不同类型附着物,采用重?#36152;?#26412;法、系数调整法、市场比较法等不动产估价方法构建科学合理的地上附着物补偿标准测算模型体系,以舟?#32467;?#27863;县、普陀区为例对补偿标准的测算进行了实证?#27835;?#19982;比较,得到以下研究结论:   
第一,地上附着物作为不动产的特点。相对于土地来说,地上附着物除具有不可移动性、个别性、相互影响性、相对独立以及权益受限性等一般不动产属性外,地上附着物具有其他不同的特点,如建筑物具备贬值性、构筑物变现性强及地上定着物价值量小、寿命周期长短不一但总体偏短。 
第二,地上附着物分类体系的构建。根据地上附着物的不同特征,可将其划分为建筑物(框架结构楼房、砖混结构楼房、简易?#35838;?#31561;)、构筑物(棚体、临时棚、氨水池、坟墓等)以及地上定着物(生产性果园、零星果木、竹类及桑园、茶园等)来进行补偿标准测算。 
第三,地上附着物补偿标准存在的问题。通过文献研究与实地调研,发现现行地上附着物补偿标准存在的问题与不足,如补偿标准偏低,难以满足农民心理需求,相邻区域补偿标准差异较大,容易引起农民的?#26102;?#24515;理以及实际操作过程中测算方法较为繁琐等问题。 
第四,针对建筑物采用重?#36152;?#26412;法测算补偿标准较为合理。嵊泗县、普陀区建筑物补偿标准采用重?#36152;?#26412;法的测算结果相对于市场比较法更贴近实际建筑物补偿标准,满足大多数调查对象的心理预期。采用重?#36152;?#26412;法的普陀区建筑物补偿标准皆远高于嵊泗县测算结果,在一定程度上体现了各区域经济水平不同的差异性。 
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参考文献(略)

原文地址:http://www.khyfdv.tw/jjgllw/)查找


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