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风险管理论文:ZEO新城安置房建设项目风险管理研究

来源: www.khyfdv.tw 作者:anne 发?#38469;?#38388;:2019-04-18 论文字数:0字
论文编号: sb2019041811182625893 论文语言:- 论文类型:-
第一章 绪论 1.1研究背景 近年来,经济发展带动了我国城市化进程的步伐,新城扩建与农村城镇化增速刺激了建设用地的需求量,国家采取地征用的办法将农村集体所有地转化为国家所有,失
第一章 绪论
1.1研究背景
近年来,经济发展带动了我国城市化进程的步伐,新城扩建与农村城镇化增速刺激了建设用地的需求量,国家采取±地征用的办法将农村集体所有±地转化为国家所有,失地农民获得了主地补偿款及安置房,但失地农民群体受教育程度相对较低,再就业机会较小,安置房成了一部分人的救命稻草,安置房建设事关群众"居有所住",是重大民生问题,各级政府高度重视,做了大量工作,因地制宜的制定了相关政策,大力推进安置房的建设。2009年,国际金融危机肆虐全球,我国在一定程度上也遭受了不可忽视的的影响,为了缓解政府财务矛盾,稳定经济增长,中共中央办公厅、国务院办公厅联合下发通知,要求各级党政机关必须厉行节约,对铺张浪费做出了严厉的警示,同时要求政府部门严格加强安置房和经济适用房建设的资金管理。在这种背景下,对安置房风险管理的力度空前得到重视,各级政府不断加大项目治理力度,从不同环节和层面加强对建设风险?#30446;?#21046;和预防。无论是从房建企业单位的角度还是从政府宏观控制的角度,安置房建设风险管理已经引起业界的普遍关注。
和商品房、经济适用房不同,安置房的建设?#24230;?#22823;、回本周期长、管理?#36873;?#25286;迁安置困难,容易形成不稳定社会因素,后期物业管理困难,地方政府政策干预明显,这些特点给安置房的建设和管理带来了很大的风险,而且安置房属于政府投资,具有广泛的社会关注性,一旦出?#27835;?#26426;,不仅是给政府的财政问题产生了负面影响,还可能引发一定的政治、社会信任危机。从整体而言,我国对于安置房的研究仍然还处于起步阶?#21361;?#23545;安置房建设项目治理风险的认识还不够深入,专门的项目治理风险研究还不多,还没有达到一个深刻的层?#21361;?#36827;行安置房建设风险研究是提高安置房建设项目治理水平、预防和降低项目治理风险的内在要求。
本文依据广元市081新城开发项目安置房建设工程实际以及《广元市081新城修建性详细规划?#24471;?#20070;》,?#20302;?#24615;地探究了安置房建设过程中的风险问题。广元市081新城建设工程基地位于广元市城北片区,紧邻东坝片区,规划区北临北二环,西接电子路北延线,雪莲大道以北,水柜路以西,规划总用地约4.28平方公里。综?#29486;?#28982;条件?#27835;觥?#22303;地利用现状?#27835;觥?#24314;筑质量?#27835;?#21644;人文资源?#27835;觶?#35268;划可建设用地约301.04万平方米,其中:拟建和保留已建项目建设用地约81.77万平方米,可开发建设用地约219.27万平方?#20303;?#20854;中安置房建筑总面积30万平方米,安置人口2228户。
广元市081新城开发项目是为全面落实市委、市政府两化互动、产业兴城的发展战略,由利州区人民政府领导组织,广元市投资控股(集团)有限公司作为开发建设项目总业主、投融资主体和运营商,按照“政府主导、业主负责、统一规划、?#21046;?#24314;设、滚动开发、统筹统支、市场运作、整体运营”的原则,实施的区域开发项目。采取基础设施先行、配套设施逐步完善、环境同步打造的步骤,改善区域形象,营造投资?#19981;肪场?#20854;安置房项目的建设是加快广元市城镇化建设、统建还房及增加就业机会的基本保证,是完善城市功能的重要措施。文章对安置房建设涉及的风险进行了?#27835;觶?#23545;安置房建设顺利进行拆迁,保持社会稳定,有效降低建设过程中相关风险,高效完成安置房建设,保障新区建设顺利推进,具有积极的意义。
1.2国内外研究现状
1.2.1国外研究现状
Donnison(1967)认为,在希腊、西班牙等国家的城市化进程加速发展时期,住房投资建设被视为一种非生产性投资,这种投资不利于国际综合实力的增产,因此国家在处理住房投资时往往是消极处理和压制态度,这样在政府权力控制下的安置房更不会得到明确的发展,在此背景下他将政府所扮演的角色分为雏生型、社会型及全面责任型,并认为随着经济的历史发展规律不同国情下的政府?#23478;?#32463;历这三个阶段。Harloe(1995)认为,集中供应的政府保障性住房大部分是集?#34892;?#30340;被社会低收入人群所关注和获取,因?#35828;?#33268;的社会问题、教育问题、医疗问题往往亟待解决,导致整个居住分离现象明显。ArthurOSulliva(2002)?#27835;?#20102;现行的保障性住房政策与?#26800;?#25910;入群体的关系,他认为居住空间分异现象加剧了贫富分化,主张通过改革住房政策抑制城市贫困扩散来解决这一问题。TaliCassidy(2013)研究了绿色建筑风险管理的研究现状以及绿色建筑的风险特性,提出了绿色建筑风险识别的?#20302;?#21160;力学模型,?#27835;?#20102;项目目标风险与各风险因素之间的相互关系以及风险来源,绘制了影响目标风险的原因树及风险路径反馈图。
1.2.2国内研究现状
在国内对于建筑工程的风险管理已经相?#32972;?#29087;,?#27426;?#20855;体到安置房的风险管理很难查阅到?#27835;?#28145;刻的、?#20302;?#30340;文献研究。知网检索,我国对于安置房风险管理的研究关有以下内容。
焦怡雪(2007)较早地对安置房的的风险问题进行了响应研究,为降低安置房孤立建设导致建筑单位的能动?#32422;?#20302;,她提出,安置房应该和一般的商品房混合建设,她从研究了我国安置房建设的一般模式,提出了长期以来我国安置房集中建设的常见弊病及其诊治措施,在此基础上探究了安置房的配建方式,最后总“三位一体”角度集中?#25945;?#20102;如何优化安置房的配建模式。李娟等(2010)认为,集中建设保障房会带来选址偏远、公共配套落后、土地经济性难以提高、社会分异、政策失灵等这五个方面的风险,?#20302;?#24615;考虑安置房配建项目前期、中期?#30446;?#21457;对策以及项目中后期的分配对策是能够有效避免以上问题。周江(2011)认为政府要想从社会力量进行融资,必须消除安置房构建前期?#30446;?#33021;被投资者考虑的风险问题,这些风险问题主要包括安置房前期的承建方式的风险和质量、进度风险,他们通过问卷调查,发?#31181;?#37327;、进度风险是投资者深刻关注的问题,这就要求政府要必须提供土地和金融方面的优惠政策,具体包括划拨土地,对支付能力不足的被保?#38505;?#36148;租,税收减免,开发商业配套设施弥补投资回报缺口?#21462;?#21608;榕(2013)指出配建保障房面临的主要问题有:人员素质参差不齐带来物业管理困难;高档次住宅开发项目参与配建会打击市场积极性;开发商资金压力增大;政府管理成本增加?#21462;?#24352;黎青(2008)结合参与安置房项目管理的经验,运用现代项目管理知识,?#20302;?#30740;究了拆迁安置房项目管理模式,?#25945;?#20102;拆迁安置房项目组织设计,?#27835;?#20102;项目管理的三个阶?#21361;?#37325;点对项目实施阶段的项目管理进行了研究,提出了?#35270;?#23433;置房项目管理需要的全过程进度控制方法。方科、杨建苗(2009)研究了安置房质量易出现的状况及其影响,?#25945;?#20102;保证安置房质量的相应对策,总结性地指出不论?#38382;?#20309;处,拆迁安置房出了质量问题,都能从档案中找出责任者,并由当事人赔偿受损失的被拆迁户。杜国方研究了BT模式在浙江省“两房”建设中的应用,?#27835;?#20102;BT模式的基本理论及运作,对BT模式的参与主体进行了详细研究,对BT模式进行了实证?#27835;觶?#22312;BT项目的风险管理中,归纳总结了项目存在的各种风险,并提出釆用BT模式须注意的各种问题以及完善建议。
1.3研究意义
检索国内外文献,发现对于安置房的风险管理问题的具体、深刻、?#20302;?#30340;研究不多,本文的研究意义在于结合广元市081新城开发项目安置房建设工程实际以及《广元市081新城修建性详细规划?#24471;?#20070;》,借助?#20302;?#24037;程理论研究了安置房风险管理工作。本文首先对安置房的发展历程及其相关理论进行了?#20302;?#24615;?#25945;鄭缓?#22238;顾了安置房建设的风险理论,在此基础之上?#27835;?#20102;081新城开发安置房建设项目风险,进行了初步的风险辨识与?#27835;觶?#24635;结出了安置房建设项目风险?#30446;?#21046;措施。我们可以总结出本文研究成果的实际应用意义和价值主要体现在以下两个方面:一是为今后类似项目的建设提供一个风险?#27835;觥?#36776;识和治理的方案?#27426;?#26159;为政府投建的安置房提供一定风险控制措施,政府部门可以通过提高官员认知、完善法律监控等方面提升自身?#30446;?#39118;险能力。
(1)理论意义
本文以081新城开发安置房建设项目为例,主要对以下方面进行研究,一是对该项目存在的风险进行?#27835;觶?#20108;是有针对性地提出控制措施。这样做有着重要的理论意义,具体表现为:对081新城开发安置房建设项目风险而言,其管理与防范的意识在逐步増强。在项目施工时,管理人?#32972;?#20102;可以充分发挥风险控制的作用之外,还可以以国外风险控制理论作为相应的基础,与自身情况相结合进行风险控制。如此,不仅能够加强相关人员的风险控制意识.同村还能够进一步地完善相应的机制。在081新城开发安置房建设时,为该项目积累了大量的风险控制经验。本文对081新城开发安置房建设项目深入研究,使风险?#27835;?#26356;加全面、完善。
(2)现实意义
有效的助力房地产建设行业进行稳步的发展。房地产企业发展过程中面临着国家政策的随时变动、建筑材料价格的不?#38505;?#36300;,用地环境的逐步紧张和同行业竞争的?#25214;?#28608;烈,发展风险无处不在,每个房地产建设项目的发展情况将直接影响企业的盈利水平,进而影响企业可持续发展,所以通过全面有效的风险?#27835;觶?#20250;有效降低风捡损失,不断规范企业行为,促进企业可持续发展,保障房地产企?#30340;?#22815;通过一个个可获益的工程不断发展。通过建立科学高效的风险控制?#20302;常?#33021;够将有限的企业资源做到合理分配到不同阶?#21361;?#20351;得房地产企业发展各个阶段都能充分利用资源,避免浪费,同时通过风险?#27835;觶?#21487;以针对可能的风险损失提出相应的应?#28304;?#26045;,可以减小风险发生结果,真正实现安置房建设项目避免损失,降低成本的目标。安置房建设项目通过建立风险控制?#20302;常?#21487;保障安置房建设项目的顺利建设、实施和使用,避免了如无用项目、烂尾项自、豆腐渣工程等现象,稳定了房地产建设行业发展前景,避免了项目风险发生带来了巨大损失,促进了房地产建设行业的合理健康发展。
1.4研究内容与方法
1.4.1研究内容
本文共分六章。第一章,绪论。交代了研究背景、研究意义、研究内容与方法、创新点与不足。第二章,安置房的发展历程及其相关理论研究。包括安置房的概念、安置房的产生、安置房的发展、安置房的理论依据以及安置房与其它保障房和商品房的区别、国外经验借鉴和搞好安置房建设的意义。第三章,安置房建设的风险?#27835;?#29702;论。由安置房风险?#27835;?#30340;概念和特征、安置房风险?#27835;?#30340;作用、安置房风险?#27835;?#30340;依据、当前各地安置房建设模式、安置房风险?#27835;?#30340;分类五部分组成。第四章,081新城开发安置房建设项目风险?#27835;觥?#21253;括企业背景?#27835;觥?#39033;目建设背景?#27835;觥?#39033;目介绍、项目相关风险、项目风险?#27835;觥?#31532;五章,安置房建设项目风险?#30446;?#21046;措施。包括完善组织构架,制度管理和法律体系、项目前期的措施、项目实施?#20889;?#26045;、项目后期的措施、风险控制措施的运用五方面的内容。第六章是结语。
1.4.2研究方法
(1)文献?#27835;?#27861;
本论文通过参考大量房地产建设行业项目风险控制理论研究,总结了相关文献资料并采用数据?#27835;?#26041;法进行风险控制处理,确保论文研究的理论高?#32676;?#31185;学性。另一方而,也同样归纳了当前对于风险?#27835;觥?#25511;制的研究状况,?#36152;?#20102;现有资料的贡献和未来发展趋势,确定了本论文的?#27835;?#20999;入点,设定了研究内容?#30446;?#26550;和后续需要解决的特定问题。
(2)案例?#27835;?#27861;
本文对房地产项目风险控制工作的研究主要以081新城开发安置房建设项目风险控制工作为例,?#27835;?81新城开发安置房建设项目风险控制工作的缺陷,以081新城开发安置房建设项目风险控制发展实际为依循,对暴露出来的问题进行及时整改。案例?#27835;?#27861;通过案例研究可以清晰的展现出?#29615;治?#23545;象存在的问题。通过案例研究发现,在房地产项目风险控制工作上,081新城开发安置房建设项目具有自身的特点及研究的必要性。
(3)定性与定量相结合法。
本文在对081新城开发安置房建设项目风险?#27835;?#20013;,基于081新城开发安置房建设项目风险?#27835;?#30340;基础上,通过对项目风险相关数据处理,从而有效完成081新城开发安置房建设项目风险?#27835;?#21644;控制过程。
1.5创新点与不足
(1)创新点
本文是安置房建设项目风险?#27835;?#21644;风险控制的实例研究,遵照一般风险控制的基本程序,对081新城开发安置房建设项目建设风险进行风险识别、风检?#27835;?#21644;风险控制,是对该项目在建设?#20889;?#22312;的风险进行的?#20302;?#24615;研究,研究的涉及面广,研究的程度深,在项目建设风险控制研究的研究面和研究程度上有一定的创新。
(2)不足之处
本研究因为时间及掌握的资?#31995;?#22240;素限制,在?#27835;?#20027;要的风险因素时,主要是依据专家的丰富经验,还需在指标的细化方面做进一步的提高和完善。此外,因为本文的项目--081新城开发安置房建设项目在文章写作时还未完全竣工,还需在项目建设实施的过程不断检验风险识别的正确性以及合理性,并?#23452;?#30528;项目的建设还要进一步检测文章中关于风险应对策?#38498;?#38450;范措施的有效性,并对其加以补充和完善。
 
第二章 安置房的发展历程及其相关理论研究
2.1安置房的概念
所谓安置房就是指在政府建设公路和房地产公司建立大型的新楼盘的时候,给那些?#32422;?#25151;子被拆除后无地可去的?#29992;?#25552;供的暂时住房。但是因为安置房所居住的?#30805;际?#36825;些房屋被拆除的?#29992;瘢?#19988;安置房的买卖收入在我国的法?#21830;?#27454;中没有明确的条款,导致现在中国的安置房因为以上的原因和当地政府的政策或者房地产公司的规定变成二种不同的类别:第一类安置房是在地方政府响应国家的政策所建设的大型公共建筑时,由政府部门工作人员负责直接在市场里购买的中下等价格的商品房。第二类安置房是房地产公司在建立新楼盘时,让公司的有关部门来负责这些房屋被拆?#29992;?#30340;安置房,而有关部门大多购买的住房也是?#26800;?#31561;价位的,但是他们却是不是通过市场购买的,而是通过其他渠道或者是让工作人员的亲戚朋友来安排,导致最后令居住?#29992;?#23545;于他们获得的房屋的质量情况、位置条件、居住安全等方面一概不知,并且以后如果不想居住了,转租或转卖的?#20013;?#20063;不好办。
2.2安置房的产生
在中国国民经济越来越高以及农村发展越来越迅速的条件下,国家把目标转移到了乡镇深入发展上,并采取了“五村环一城”的建设方法,所谓“五村环一城”,就是在一个城市的周围建立这个城市的农村,从而提高农村?#29992;?#29983;活质量。所以在这么多的住房中,被政府或房地产公?#23601;?#19968;建立的安置房小区就显得并不是那么起眼,但是正是这些安置房小区的增加,使得城镇和农村的人口变多,农村的农业生产率得到急速增加?#27426;?#20892;业生产率的增加?#36136;?#22478;镇建设对于农业产品的需求欲望变小,从而城镇有多的时间把精力放在建设交通运输方面上,推进了这方面的发展;并?#21307;?#36890;运输方面的进步使得农业产品运输效率提高,又进一步增加了农业生产量和农业销售量。这样子就使得这几个因果变成了一个良性循环,令城镇的建设变得更迅速,让农村的经济发展变得更好。而这些情况的发生,全都只是因为建立安置房小区这一个小动作。所以可以说中国的城镇建设以及农村经济变得越来越好的最大原因就是建设安置房小区。
2.3安置房的发展
?#28304;?978年中国决定开始改革开放以后,中国在这短短的三十多年间里,中国的各个方面都有着翻天覆地的改变,特别是经济发展和社会建设二方面,他们的改变是令每个?#30805;?#22823;吃一惊的,并?#19994;较?#22312;为止,中国政府仍在这两个方面上持续进行改善,所以中国人民对于现在政府的建立安置房小区的行为并没有什么意见。据笔者统计,西方的发达国家现在的城市化率大多都较为完善,相比之下,中国虽然在这三十年里不?#27010;?#21147;地提高城市化率,但是还是因为经验不足以及地区宽广等条件,令现在的中国城市化?#25163;?#26377;一半以上,和西方那些发达国?#19968;?#26377;着较大的差距,所以以后中国城市化的建设还有着很大的发展空间,还要建立更多的安置房小区,而建立这些安置房小区也仍需要大量资金,据国家财政部门估算,中国如果想要在2020年把城市化率提高十个百分点,所需要花费的资金大?#38469;?2万亿元左右。
2.4安置房的理论依据
(1)项目风险管理理论
从项目风险管理这个专业出现以后,?#25945;?#36825;个专业的专家以及学者们一直?#27982;?#26377;放弃研究更有难度的方面,他们想要了解风险的产生是否有着可以预见的规律,如果有的话,那么这个规律内容是什么?#31185;?#20170;为止,世界上有一些学者和专家们发表了各种各样不同的对于整个规律的定义,但是有较多人支持的理论只有两个,一个是通过传统?#30446;?#34385;方法去考虑?#36152;?#26469;的观点理论,故大家称这个理论叫做传统的管理,另一个是通过全面的思考作为依据?#36152;?#30340;,所以被大家称之为全面风险管理。笔者在?#38505;?#20180;细地阅读这两个不同理论后,把其中较为主要的内容和思想摘取在下文中:
1)传统的管理
Charette是传统管理理论的创造者,他通过收集前人与现今学者的思想理论,再进行整理、综合、总结,并加入?#32422;?#23545;于这个规律?#30446;?#27861;,最终在1989年,研究出了一个融合很多人思想的体系——风险管理体系。这个体系涵盖了两个个方面的教育,一个是?#27835;?#39118;险方面,另一个是管理风险方面。而每一方面也有着三个步骤,像?#27835;?#39118;险方面的三个步骤是:首先,需要有着敏锐的观察力,要及时地观察一切事物,要在风险到来以?#23433;?#35273;到。其?#21361;?#22312;发现这个风险后,要对于这个风险加以分辨,分辨出这个风险是属于哪一种风险。最后,思考风险可能会发生的概率以及会产生的影响,并?#33268;?#24819;出高于三个大致可以解决问题的方法。而管理风险方面是要建立在?#27835;?#39118;险方面的基础上,是一个做支撑的作用,一开始第一步所需的先决物品就是?#27835;?#39118;险方面最后一步的几个方法,要把这几个方法进行专业综合的对比,选出其中一个各方面综合较高的方法。?#32531;?#31532;二步就是考虑出这几个方法里最有效率的方法,也就是选出里面最能阻止风险的产生或者是可以最大程度削弱风险产生后所带来的影响的方法。最后第三步就?#21069;?#31532;一步第二步所?#36152;?#30340;两个方法融合在一起,?#36152;?#35299;决这种风险的最好方法。
2)全面风险管理
Haimes是全面风险管理理论的建立者,他在是Charette探究出传统管理理论以后才开始探索风险管理理论的,他借鉴了传统管理理论里的某些方面,但更多的,是Haimes采用全面的视角来探索的,并且也建立起了一个有关全面风险管理的体系——全面风险管理体系。在这个体?#20826;魷种?#21518;,当时探究项目风险管理风险规律的学者专家们?#38469;?#20998;震惊,因为这个体系与之前被大多数人支持传统风险管理体系有着很多不同,像全面风险管理体系跟传统风险管理体系相比前者是有着分辨、估量、评价等更多步骤的,并且全面风险管理体系是真正的名副其实,因为这个体系里?#21051;?#20869;容都与“全面”一?#24335;?#32039;挂?#22330;?#20363;如在体系里提到风险实际管理方面的时候,Haimes是这样说的:“在实际管理风险时,要令此刻的操作与之前的理论操作是一样的,不可以随意改变原有的计划,以致最后的成果和原有的理想有较大出入,导致某些方面发展不平衡。”
(2)委?#20889;?#24314;的风险?#27835;?#29702;论
1)委?#20889;?#24314;?#27835;?/div>
委?#20889;?#24314;一词的首次出现是在西方学者?#30446;?#20013;,他们对于委?#20889;?#24314;一词进行?#30805;?#20041;,并做了深度的解析。简单的来说,所谓委?#20889;?#24314;就是指一个人请求别人来替代他做原本是他的工作。西方的这些学者们还认为如果建筑工程使用委?#20889;?#24314;的方法会带来的弊端:一、如果原代理方交代工程目标条件含糊不清楚,就很有可能会导致最?#23637;?#31243;建设的成果与理论成果并不一致。二、委?#20889;?#24314;关系里的后来代理方会因为原代理方把这个工程的所有事物都交给了他,令其有着现在项目的绝对?#25345;稳ǎ?#26045;工的工作人?#26412;?#24456;可能会想尽一切办法地偷工减?#24076;?#23548;致最?#23637;?#31243;的质量方面不过关。三、既?#32531;?#26469;的代理方会帮忙原代理方建设工程,?#24471;?#20854;中两者之间一定会有着?#25345;?#21033;益关系,这在社会层面上是不道德的,是需要抵制的。
2)风险管理机制设计
所谓风险管理机制设计,就是指在遇到风险时,业主方可以通过支付获取代理人的基本信息,使他尽?#32422;?#26368;大的力来帮助业主方度过危机,从而激励代理人的工作热情,但是一旦这样做,代理人就处于一个信息底端的位置了,因为虽然代理人也知道一些业主方的基本信息,但是这些信息全部?#38469;?#29992;于帮助业主方减少风险,而现在业主方了解到的信息却对于减少风险这一方面毫无作用,反而会影响到代理人的人身安全。所以到后来,为了弱化代理人与业主方的关?#24471;?#30462;,渐渐地业主方使用的方法变成了间断性的实时监控,使用了这个方法,两者之间的关系才慢慢改善,不再争锋相对。
(3)福利经济学理论
西方发达国家里的学者们在国家一年年的发展里,渐渐衍生出了一门新的学科——福利经济学,并且?#36805;?#21033;经济学理论作为其主要思想,一般此种学?#36139;际?#22312;国家政府建立大型福利建筑时会运用到,主要作用就是保证政府资金足够的基础上对于群众的福利达到最高,而建立安置房这一政府采取福利措施无疑此种理论的具体体现,有效保障了?#29992;?#30340;利益,体现了社会公平。
2.5安置房与其它保障房和商品房的区别
(1)安置房相对于商品房来说质量比较低
因为安置房建设资金较少并?#26131;?#21518;得到的利润相比商品房来说也不多,所以,一些建筑公司的负责人在建设安置房时往往会想尽办法地偷工减料从而提高利润,并?#19968;?#26377;着一些建筑监管部门与这些建筑公司狼狈为奸,采取“睁一只眼闭一只眼”的方法让这些质量不达标的安置房蒙混过关,导致最终的安置房相对于商品房来说质量比较低。但是还是会有些被拆迁户运气极好,遇到负责任的建筑公司建设安置房或者政府建造模范工程等情况,使得这些人最终得到的安置房质量就要相对来说好得多,不过这些人毕竟还是少数,因为这样的几?#36866;?#22312;是太低。
(2)相对于商品房安置房大部分是不属于完全产权
大多数的安置房是没有完全产权的,被拆迁户们都只是拥有居住安置房的所有管理权,却没有完善的土地使用权。就是说安置房相比较商品房是缺少完全土地使用权,所以一旦你想要把安置房转卖给他人,就需要给他人安置房的所有管理权以及土地使用权,但是因为你没有完全土地使用权,所以在转卖给他人的时候,你必须要缴纳土地出让金,这样你才可以获得完全的土地管理权再给买家。当然,现在的中国没有出台相关的规定,因此现在的安置房售卖没有此类问题,但是如果法律出台了,极大可能性就要给政府补缴土地出让金。
(3)安置房交?#36164;?#38388;受限
很多安置房都有着一条规定,就是说在安置房给被拆迁户的几年内,安置房是不?#24066;?#34987;拆迁户进行交易,必须要在这几年过后,才可以上市出售。但是如果是你购买的商品房,你可以在土地产权到期之前的任?#38382;?#20505;转卖出去,因为目前中国法律对于商品房是没有任何交?#36164;?#38388;限制的。但是,商品房还有着一个例外就是商品期房,这一类型的房子在中国法律上是在任?#38382;?#20505;都不准交易给别人的。
(4)安置房是否可以交易取决于开发商时候对安置房进行产权登记
安置房所占的土地是政府或建筑公司分给被拆迁户个人的,因此它是和商品房有着较大的差距的,因为顾客够买普通的商品房是由销售楼盘的公司直接代理的,能够直接上市售卖。但是安置房需要经过产权登记这一个步骤才可以上市售卖,所以安置房与正常的商品房还有一点不同就是安置房是否可以交易取决于开发商时候对安置房进行产权登记,而商品房是无需担心这一点的。
(5)安置房相对于商品房的使用用途来说受到了一定限制
安置房指的是在政府建设公路和房地产公司建立大型的新楼盘的时候,给那些?#32422;?#25151;子被拆除后无地可去的?#29992;?#25552;供的暂时住房。并且因为安置房所居住的?#30805;际?#36825;些房屋被拆除的?#29992;瘢?#25152;以安置房的售卖除了要受到法律法规的限定,还要遭到本地政府部门的管理,失去了很多房子本应该拥有的使用权力,因此与普通的商品房售卖有较大的差距。
(6)相对于商品房来说安置房享有的权利较为不全面
购买商品房的顾客大多都会拥有这个商品房的所有权利,可以随心所欲的分配这个房子,并?#19968;?#33021;在任?#38382;?#20505;上市售卖房屋。所有的这些?#38469;?#22240;为购买商品房的顾客在法律拥有房屋所占土地的使用权。商品房的价格相比于所有类型的房子而言,它的价格是最高的,因此商品房拥有者所具有的权利也应该比其他类型房屋拥有者的权利要更加的完善、全面。
2.6国外经验借鉴
笔者认为,由于不同城市的经济水平、发展水?#35282;?#20917;不同,因此其拆迁安置措施?#19981;?#30001;此产生差异,即不同的城市有不同的拆迁安置政策,安置房的建设应与当地具体的发展情况相配?#20303;?#20174;全球范围看,我们不得不承认相较于国内,由于西方国家很早就开始了城市化,同时城市化、现代化的发展进程快,对拆迁安置的研究时间更久、也更加深入、体系也更加完整,因此也更具有借鉴意义。虽然不同的国家地区国际政策、具体国情有别,但是仍然可以有效利用其建设成果和经验。笔者通过对文献资料的研究以及相关的实地经验,选择了以下几种具有代表?#38498;?#30740;究意义的发达国家美国和发展相对?#19979;?#21518;的太过的安置房的建设模式,希望能够透过对国外优秀经验的?#27835;觶?#24110;助我国安置房的建设研究取长补短,从而在具体的拆迁安置实践中扬长避短。
(1)美国拆迁安置政策
在美国,国家通过宪法上“政府不能以私人名义征用私人财产”的规定明确保护了公民的私有财产,同时制约了政府的权力,?#20048;?#25919;府及其工作人员利用职权通过不正当的手段转移他人的财产从而达到?#32422;?#30340;私人目的。基于此,美国的最高法院也反复强调了要通过有效手段?#20048;?#25919;府权力滥用的观点,认为除去特殊情况如社会建设的需要等,政府在其他的任何情况下,都不得征用他人的私人财产,无论是有偿还是无偿。因此,美国关于拆迁安置的政策规定是必须公平公开,让公民通过参与听证会的?#38382;?#21457;表?#32422;?#30340;建议与想法,保证政府行为的民主性。
另一方面,美国的政治环境和司法制度也决定了美国在处理征地拆迁、安置房建设问题上的严谨与?#38505;媯?#31243;序必须合法,并且十分注重民众的意见,将社会公众的利益作为评价项目绩效的主要指标。与此同时在美国,经济发展的状况与市场机制的作用下,为了达到生产者与消费者之间利益的平衡,社会的各行各业都会自动生成一个相对公正合理的市场价格,当然房地产行业也不例外——一个让拆迁户满意、开发商接受的拆迁补偿价格,不难看出,最终的交易价格并不固定,受制于多个主体之间的利益博?#27169;?#21363;如果开发商给出的价格,拆迁户不同意,双方经过多次协商后仍不能达成同意的意见的,只有两种选择:第一,交易失败,征地拆迁终止;第二,双?#25945;?#35831;法院进行仲裁,以期望得到一个满意的结果。在第二种情况下,美国通过交易双方分别聘用相对独立地资产评估师向有关机构提交各自的市场评估报告从而裁断一个合理的市场交易价格,但是假如在双?#25945;?#20379;的市场评估报告中,评估结论或者说是评估价格悬殊较大,一时难以确定,此时将会由法庭组织评审团进行最终的判决。在美国的大多数裁定结果中,较高的价格得到了司法的认可,即拆迁户得到的补偿款通常较多。
相比之下,在中国,大量的司法实践表明拆迁户的利益得不到保障,开发商成了利益的既得者。究其原因,开发商刻意少报评估价值、资产评估师的独立性不强导致资产评估报告?#30446;?#20449;度太低、弄虚作假的情况屡见不?#30465;?#24403;然,更重要的原因是,市场的不透明,市场机制的不健全,市场环境的不公平,政府机构的监督不到位,相关法律的不完善,导致“有心人”有空子可钻,也造成了国内评估行业的“乌烟瘴气”。如何解决这一问题,政府需要积极思考同时采取有效措施,社会各界也要积极参与献出?#32422;?#30340;一份力。
(2)越南胡志明市拆迁安置的“民意”体现
越?#29486;?#20026;发展中国家,经济发展水平比不上美国与中国,发展速度也相对落后,在拆迁安置方面,越南的相关工作具有很强的代表性,并?#20197;?#19968;些问题的处理上,越?#38505;?#24220;的做法与中国有相同之处,通过对越南在拆迁安置建设?#34892;?#20026;模式的?#27835;觶?#21487;以极大地帮助我国改善目前的建设现状与不足之处。
首先,早在1998年,越?#38505;?#24220;就颁布了相关的法律——《基层民主的发展和实施》,在其中明文规定了针对一些对人民的日常生活有直接或者重要影响的相关问题,国家的每一个人民都有权利质询国家,要求相关部门和机?#22815;?#26497;回应并相应地提供有关的法律依据或者解?#25512;?#34892;政行为。在越南的首都——胡志明市,市政府非常积极响应国家法律的有关规定,积极践行国家法律的精神,尤其是在本市的拆迁补偿、安置建设中,市政府有效加强对拆迁安置工作的监督与管理,赋予拆迁户实时参与拆迁安置建设、监督开发商的权利。这一举措无疑极大地提高了拆迁户的法律地位与社会地位,同时?#24067;?#24378;了在交易?#20889;?#20110;弱势地位的拆迁户的利益保护,也体现了胡志明市政府将人民放在第一位,积极倡导基层民主。笔者认为,从理论的角度出发,拆迁户与开发商是平等的交易主体,因此拆迁户与开发商都同等地享有权利和履行义务,对于拆迁户来说,他们可以积极与开发商进行协调?#20302;ǎ?#25552;出?#32422;?#30340;利益诉求;当他们的利益受到?#22336;?#26102;,他?#19988;部?#20197;向政府的有关部门进行?#20174;常?#32500;护自身的正当权益。但是在实际的情况中,拆迁户一直处于非常被动的地位,他们不仅没有参与拆迁安置建设、监督开发商的权利,当利益受到?#22336;?#26102;也走投无路,上诉无门。调查显示,最近几年的时间里,胡志明市因拆迁安置问题而产生的利益纠纷屡见不鲜,在市政府的上访与投诉中,有关拆迁安置的问题占了很高的比例。其中,一些主要问题有拆迁安置的建设过程不够透明,有失公正;拆迁户得到的拆迁补偿款太少;最终的安置房成?#20998;?#37327;太差、过于简陋?#21462;?/div>
事实上,这些问题不仅存在于越?#24076;?#22312;中国也时有发生。在实际的拆迁补偿、安置建设中,拆迁户根本没有渠道发表?#32422;?#30340;观点或者其观点根本得不到反馈,而是“被代表”了,被一些开发商甚至是政府的有关部门代表了,由此也造成了民意上的议论纷?#20303;6源耍?#25919;府应采取强有力的措施真正做到拆迁户与开发商在地位上的平等,让拆迁户的权益得到实现。征地拆迁不仅仅是政府部门的工作,还切实地触及了人民的利益,同时还涉及到了人民的监督权力与责?#21361;?#22240;此,在实际的拆迁安置建设中,政府必须重视人民在其中扮演的角色,满足人民的需求,发挥人民的监督作用,进一步推进拆迁安置建设的发展。
(3)国外安置房建设管理中的启示
1)政府作用的经验借鉴
通过上文的?#27835;觶?#31508;者认为在实际的拆迁安置中,政府的作用是不可忽视的,政府应在其中扮演非常重要的角色,从而发挥巨大的作用,例如首先政府需要重视有关拆迁安置方面的法律法规的建设,为拆迁安置建设奠定坚实的法律基础,为拆迁安置建设提供充分的法律保障,使在实际的拆迁安置建设中有法可依;其次政府应从自身履行的职能出发,完善自身的行政手?#21361;?#21019;新对拆迁安置建设的管理方法,制定符合当地实际情况的安置房建设政策,建立健全拆迁安置建设市场机制,营造良好的拆迁安置建设市场环境;同时,政府也应积极听取公众对于拆迁安置建设的意见反馈,畅通意见通道,以社会公众的利益为先,在拆迁安置建设的工作中始终坚持“以人为本”、为人民服务的理念,实现广大人民有关拆迁安置建设的根本利益;最后,政府也应加强对自身及其工作人员的权力的监督,采取措施有效?#20048;?#26435;力的滥用,避免在拆迁安置建设中有人以权谋?#20581;?#20026;了一己私利而影响拆迁安置建设的顺利开展,有效发挥社会各界对政府权力的审查监督的作用。
2)创新集体土地住宅拆迁安置选择机制
笔者认为可以从三个方面入手,对?#29992;?#20303;宅拆迁安置的选择机制进行创新。首先,应明确拆迁安置房价格,制定协商一个双方都较为满意的补交土地出让金标准,同时对于安置房上市收益,应适当降低收益预期;其?#21361;费?#36807;度需求,平衡安置房的供需关系,同时目前大多拆迁户在拆迁安置的过程中对产权调?#29615;?#38754;存在的问题不够熟悉,经常陷入误区,加强对拆迁户的正确引导能?#28304;?#31181;现象进行有效改善;最后,对安置房实行滚动建设模式,能够有效解决拆迁户?#28216;?#23450;所的情况,加快?#30805;?#25286;迁户的安置速度,也在短期内减轻了安置房建设的工作量与拆迁户的拆迁费用,一举三得。
2.7搞好安置房建设的意义
在中国实力越来越强大的时候,国家正在为?#32422;?#30340;奋斗?#36739;?#21162;力,也就是在建设“全面发展小康家庭遍布中国”这个目标时变得越来越努力,国家的要求变得越来越明朗,拆迁安置建设的重要性也不言而喻。拆迁安置建设与城镇?#29992;?#30340;生活紧密相连,安置房的建设现状更是直接影响着人民的生活水平。政府经济实力逐渐提高,政府可以在帮助建设社会主义社会里的任务时通过?#32422;?#30340;经济来使?#32422;?#24110;助地更加得心?#36164;幀?#36817;几年,国家对城镇发展极其关注,征地拆迁越来越普遍,对安置房的建设,一定程度上也有利于解决三农问题?#27426;?#23433;置房的重视,也代表着国家将其与如何建设社会主义社会等重大问题放在了同等的地位,并采取了大量有希望来破解最根本的难题的措施。拆迁安置建设由政府主导,与人民的利益息息相关,政府的所作所为在一定程度上代表着国家对拆迁安置的态?#21462;?#25286;迁安置建设作为一项与民生密不可分的工程,受到人们的广泛关注,如果政府态度不端正,行为?#36739;擼?#25514;施不合理,将极大地影响政府的公信力甚至是国家的形象。因此,虽然在安置房的建设中可能会出?#31181;?#22810;问题,但是政府必须端正态度,依法履行职能,做好相关工作,有效推动拆迁补偿、安置建设的顺利进行。
 
第三章 安置房建设的风险?#27835;?#29702;论
3.1风险?#27835;?#30340;概念、特征
(1)风险?#27835;?#30340;概念
理论上而言,“风险”这一词一般指的是出于当事人自身主观上一些无法控制的因素而导致最?#25112;?#26524;与当事人的预期相差甚远并造成一些意?#29616;?#22806;的损失。而导致风险产生的原因也有很多,通常而言,一般有以下几个方面:第一,当事人在事先评估时,由于这件事本身的复?#26377;院?#20449;息收集的困?#30740;?#19982;不全面性而导致评估不够准确;第二,由于当事人自身的原因,在做出预期时考虑不够周全,没有把?#23637;?#38190;因素,从而得到了与预期相背离的结果。基于此,风险?#27835;?#30340;含义是当事人在经过仔细调查和研究、缜密的思考后,把握影响事件的重要因素,确定与排除不可控因素,对事件的发生环境进行?#27835;觶?#21516;时调查与事件相关的数据、资?#24076;?#35780;价不同做法下收益的区别,从而做出最优判断,节约成本节省时间,最终达到效益最大化。不难看出,风险?#27835;?#34429;然在实施时难度较大,但是风险?#27835;?#21364;是极其高效和必要的。具体而言,在拆迁安置领域,?#27835;?#30456;关因素对最?#25112;?#26524;的影响程度,或者说评估相关因素对拆迁安置决策的重要性,找出控制风险的最关键因素,?#32531;?#20174;这个因素入手就能在最大程度?#29486;?#20986;最合理的选择,平衡拆迁户、开发商、政府三方的利益诉求,从而顺利推进拆迁安置建设的进一步发展。    
(2)风险?#27835;?#30340;特征
上文中已经提到,风险?#27835;?#30340;专业?#32422;?#24378;并且实施难度较大,而拆迁安置作为一个因为涉及到的利益主体较多与其性质的特殊性而极易产生利益纠纷项目工程,对其进行风险?#27835;?#30340;难度更是不言而喻。具体说来,拆迁安置的风险?#27835;?#26377;以下几点明显特征:首先是特殊性,拆迁补偿、安置建设不同于一般的公共项目,由于其自身的复?#26377;裕?#22312;项目?#30446;?#23637;中,只要有一点处理不当,拆迁户的利益就极有可能受到?#22336;福?#22240;?#30805;?#25286;迁安置的风险?#27835;?#26159;具有特殊性的,需要从多个角度出发仔细评估影响项目绩效的主要因素,从而均衡各方利益实现最优决策;其?#38382;?#20840;面性,拆迁安置?#26377;?#36136;上还是属于社会公共服务项目,它的实施开展受制于社会大众,并被社会的具体环境所拘束,虽然政府是主导者,但同时也存在项目的具体执行者开发商和第三方,因而对拆迁安置进行风险评估时必须综合考虑多种因素,用全面的观点去看待问题,构建全面综合的评估体系,针对具体的情况做出合理的判断,最终实现目标;最后是在?#27835;?#39033;目风险时收集数据的困?#30740;裕?#19981;难看出,一个完美的风险?#27835;?#38656;要大量的数据对其进行支撑,由于拆迁安置项目的复?#26377;?#19982;专业性,对其的风险?#27835;?#20063;具有特殊性与全面性,因此其数据的搜集也是困难重重,一方面拆迁安置的风险?#27835;?#38656;要大量的数据,因此需要从多个渠道、多个方面花费大量的人力物力财力广泛搜集数据,另一方面,如何对数据进行甄别筛选也是存在于收集数据过程中的一大阻碍。
3.2安置房风险?#27835;?#30340;作用
笔者认为,在中国,作为促进经济发展的一大重要因素的房地产业,其开发建设的过程无疑是漫长并且复杂的,由于房地产触及?#30805;?#20010;利益主体的利益,并且与多个部门单位相挂?#24120;?#20063;直接影响着国计民生,同时房地产这一项目工程量大,工期长,工程建设难度大,工程建设资金需求量大,工程安全系数要求高,工作人员数量也多,而安置房工程建设作为房地产建设的一个部分,也不例外地具有上述的特征。因?#30805;?#23433;置房进行风险?#27835;觶?#33021;够有效地做到事先控制,保证安置房的安全性与成?#20998;?#37327;,实时掌握项目资金的来源与去处,杜绝腐败的滋生,规范开发商的建设行为,同时对政府权力进行相应的监督,?#20048;?#26435;力的滥用和以权谋?#35282;?#20917;的发生,最大程度上保护社会公众的利益,实现工程目标。
3.3安置房风险?#27835;?#30340;依据
对安置房进行风险?#27835;?#20027;要有两方面的依据:第一,正如上文中提到的一样,拆迁补偿、安置建设这一项目的主导者是政府,政府安置房的建设中扮演着项目业主的角色,对安置房的风险?#27835;?#33021;够有效监督政府行为,在项目开展前期的工程预算、项目实施过程的具体操作以及项目结项的结算审计中,?#20048;?#25919;府权力的滥用与官商勾结情况的发生,保证安置房建设项目的公平公正。第二,不同于一般的商品上,安置房是为了拆迁户而建的,其建设属于社会公共服务项目,其具体施工具有特殊性,另外,由于拆迁户的需求与素质各有不同,也进一步增加了安置房建设中的不可控因素,加大了安置房的建设难度,加大了安置房后期的物业管理难度,因?#30805;?#23433;置房的风险?#27835;?#33021;够帮助安置房进行前期建设与后期管理,达到最优绩效。
3.4当前各地安置房建设模式
目前,我国具有代表性的安置房建设模式具体可分为两类。第一类是由政府的相关部门机构统一安排拆迁?#29992;?#31163;开原住地,并为其在其他地方集中提供作为保障性住房的安置房,这也是目前安置房建设模式中国内应用最广的一种。具体而言,政府基于前期的财政收入与预算,根据当地的经济具体发展情况,在具体的拆迁项目开展之前,就已经大致确定了安置房的建设量,并制定了相关的工程开工与竣工时间计划。?#27426;?#38543;着国内房地产业的?#35813;?#21457;展,不少市政府开始改变以往无偿提供安置房建设土地的做法,而是有偿地向社会出租土地,这种行为在一定程度上增加了政府收入,提高了政府的经济实力,?#27426;?#21478;一方面,这样的做法也为政府带来极其不利的影响,许多市政府开始过度依?#20826;?#31199;土地得到的政府收入,而忽视了当地实体经济的发展,最终得不偿失。与此同时,市政府为了出租土地增加收入而不愿意为安置房提供免费的建设土地,但是为了完成国家的行政指令因而建造了大量的低质安置房,例如地理位置偏远、无端占用绿化用地等,总之,最终的建设结果不尽人意。
第二类建设模式是直接在拆迁地原地建造安置房,这一模式由于施工建造的主体不同又可以进一步细分为两种:由政府直接提供安置房建设土地的是第一种,?#32531;?#36890;过招标或者直接指定的方式由开发商根据政府事先制定的住房标准与完工价格完成安置房的最终建设;第二种是开发商在完成征地拆迁后,要?#26800;?#20026;拆迁?#29992;?#22312;拆迁地原地提供安置房的责任。两种方式也各有利?#20303;?/div>
目前,我国的对于住房问题的主流观点是市场是可以有效解决此问题的手段之一,但是,基于我国贫富差距过大的国情与市场追求利益的本质,仅仅依靠市场是处理不好安置房建设这一问题的。具体说来,由于当前主要的拆迁对象集中在收入较低的农民或失业人群当中,如果没有政府的参与干涉,安置房的建设过程真的很难做到公平公正,拆迁户的利益真的很难得到保证。?#28304;耍?#25919;府可以从两方面入手,首先,政府可以通过向开发商给予一定的补偿或政策优惠,降低开发商的建设成本,最终达到降低拆迁户与开发商交易价格的目的,保障拆迁户的利益。同时,政府也应在安置房建设的项目前期进行合理的?#24613;?#19982;恰当的预算安排,在项目的实施过程中加强对开发商的监督,在项目完工时注重审查与验收,在最大程度上保证安置房工程建设的质量,加大对安置房工程建设的管理。
3.5安置房风险?#27835;?#30340;分类
3.5.1安置房土地拆迁风险?#27835;?/div>
在安置房的建设过程中,必须要克服的核心问题是土地拆迁的巨大工程量与风险。因为土地拆迁这一工程直接影响着拆迁?#29992;?#30340;日常生活,直接触及了拆迁?#29992;?#30340;切身利益,因而在具体的拆迁工程施工之前,要综合考虑多种潜在因素,了解?#27835;?#21487;能存在的风险,深入到社会群众当中去,仔?#26684;?#21548;群众的建议与呼声,重视群众的意见反馈与利益诉求,尽最大的努力实现群众的利益。根据实地的调查研究和有关资料的?#27835;?#24635;结,笔者认为在实际的拆迁安置中可能会存在以下几种风险:第一是拆迁工作开展时,项目的合理性可以会面临质疑的风险,即社会大众不认可该拆迁工作;第二是拆迁工作没有做到平衡多个主体的利益,最终引起社会矛盾的风险,甚至拆迁户有组织地集中起来以对抗的?#38382;?#21453;对拆迁的进行;第三是拆迁户完成拆迁后,存在对安置房不信任、担?#24688;?#24576;疑的风险。
3.5.2安置房建筑安全风险?#27835;?/div>
安置房作为房地产业的一个部分,房地产有的安全风险,安置房也有。具体而言,安置房建设中的安全风险的分类依据有结果对项目的影响范围、项目的具体开展情况、风险的成因与结果等,其中有社会环?#22330;?#32463;济发展、政治?#38382;啤?#21069;期规划、材料采购、后期维护等具体风险,而这些风险?#38469;?#22312;进行安置房建设安全性风险?#27835;?#26102;需要考虑进去的。
3.5.3安置房稳定安置风险?#27835;?/div>
由于拆迁户的需求和素质参差不齐,标准化下建造的安置房?#21442;?#27861;做到让每一个拆迁户都满意,由此引起的矛盾也屡见不鲜,直接影响了拆迁安置工作的顺利进行和社会稳定。另一方面,由于拆迁与安置工作并不是同时完成的,往往拆迁户虽然已经完成了拆迁但还没有得到安置,出现“无家可归”的?#32622;媯?#36825;种情况下如果不妥善处理势必会导致拆迁户们?#32929;?#36733;道,甚至公开反对拆迁的进行,造成极其不好的社会影响。安置房区的物业管理问题也是影响安置房稳定的一大风险,拆迁户对物业的不信任与不熟悉,物业自身管理水平的局限性,都会造成安置房区的不和?#22330;?/div>
3.5.4安置房财务管理风险?#27835;?/div>
安置房的建设虽然有政府的直接参与,但是由于其工程量较大,安置房在资金管理方面也存在一定的风险。一方面,开发商的资金量有限,往往是用赊购的方式采购材料和雇佣工人,当安置房建设成功时资金才能回笼;另一方面,许多房地产开发商会采用联动的方式进行工程建设,用一个项目的资金带动另一个项目的发展,甚至形成一个闭环式的项目?#30784;H欢?#19968;旦这个?#21050;?#20013;的任何一个环节出了问题,这个开发商的所有项目都会面临终止的困?#22330;?#20197;?#38505;?#20123;?#38469;?#23384;在于安置房的建设过程中财务管理方面的风险。

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